Дмитро Бабак: п'ять висновків через рік після скасування мораторію на продаж землі
Війна спотворює можливість об'єктивної оцінки цього періоду, оскільки російська агресія призупинила і спотворила бізнес-процеси – як фактично, через розгубленість покупців і продавців, так і юридично, через накладений мораторій на відчуження майна під час військового стану.
З урахуванням часу на організаційні моменти, підключення нотаріусів та відпрацювання процедур, де-факто ринок землі в перший рік після запуску повноцінно працював не більше 6 місяців.
Але навіть цей об'єктивно невеликий для будь-якої індустрії термін дозволяє зробити попередні висновки і визначити тренди, що формуються.
1. Відсутність революції
Поточний результат роботи ринку землі сільськогосподарського призначення виявився проміжним між полярними песимістичними та оптимістичними прогнозами.
З одного боку, ринок стартував дуже плавно, без соціальних вибухів та хвилювань, із зрозумілими процедурами. Популісти, які лякали суспільство масовими «бійками за межу», залишилися явно розчаровані.
З іншого боку, про інвестиційний бум та вибуховий інтерес до нового активу з боку бізнесу навіть без поправки на війну, говорити теж не доводиться.
Реальність, як найчастіше і буває, виявилася максимально прозаїчною. Та й загалом слід визнати, що принципи роботи та поведінка учасників на ринку землі сільськогосподарського призначення мало чим відрізнялися від будь-якого іншого активу, що існує в парадигмі «попит-ціна-пропозиція».
Також слід зазначити якісну роботу Державного земельного кадастру та реєстрів Мін'юсту, які адекватно підтримували роботу ринку на етапі його становлення та відпрацювання процедур.
2. Активність у масштабі статистичної похибки з тенденцією до зростання
Згідно з офіційною статистикою, на кінець червня 2022 року в рамках ринку землі було зареєстровано 105 173 угоди на 252 241 га. Це близько 1% від усієї площі сільгоспземлі в Україні.
У міру відпрацювання практики цей показник стабільно набирав обертів: якщо восени в середньому реєструвалося близько 600 угод на день, то вже в грудні їхня кількість перевищила 1000, і кілька разів щоденна площа землі в обороті перевищувала 2500 га.
З 24 лютого ринок завмер, а починаючи з середини травня ми спостерігаємо поступове його відновлення, незважаючи на додаткові вимоги та формальності, що накладаються військовим становищем на учасників угоди. Інтерес до цього активу повертається, хоча воєнні дії продовжуються, а ризик пошкодження інфраструктури через обстріли зберігається навіть у відносно спокійних регіонах. У червні середня кількість угод уже перевищила сотню на день.
Якщо не відбудеться радикальної ескалації на фронті, то ринок землі набиратиме все більших обертів. Більше того, його суттєво активізують перспективи реалізації міжнародних програм відновлення України, а також відлуння глобальної продовольчої кризи.
3. Фрагментарність ділянок
Що можна віднести до специфічних особливостей земельного ринку, то це територіальна віддаленість активів, яка обумовлена насамперед невисоким рівнем пропозиції.
Інвестори, які бажають сформувати граничний банк у 100 гектарів, швидше за все, будуть змушені робити це на території 4-5 областей.
Середній розмір земельної ділянки у договорі купівлі продажу складає 2,4 га. З великим відривом за площею реалізованих земель лідирує Харківська область (37,1 тис га), також у топ-3 Дніпропетровщина (21,8 тис га) та Херсонська (21,0 тис га) області. Це обумовлено великим розміром середнього лота у цих регіонах. Цей же чинник, лише зі знаком мінус, формує і топ-3 умовних аутсайдрів: Івано-Франківська (0,94 тис. га), Закарпатська (1,3 тис. га) та Чернівецька (1,7 тис. га) – це області з найменшим. масштабом земельних угод через невеликий розмір запропонованих для реалізації ділянок.
4. Створення нової бізнес-інфраструктури
Буквально у нас на очах в країні виникла нова бізнес-інфраструктура з обслуговування угод купівлі-продажу земель сільгосппризначення. Зайняти цю нішу виявилося багато охочих — згодом їх кількість неминуче відкоригується до оптимальної.
Є випадки, коли такими земельними посередниками стають – і небезуспішно – навіть агрохолдинги. У надвеликих аграрних формувань є експертиза, сформований земельний банк та гарантований орендар у власній особі. Для людей, які шукають тиху гавань, де «припаркувати» гроші та які хочуть отримувати пасивний дохід від оренди (а саме вони становлять більшість покупців) холдинги можуть надати гідний сервіс.
Виходячи із поточних ставок оренди, граничний земельний банк у 100 га може приносити власнику близько 400 тис. грн доходу на рік.
5. Здорові ціни
Апологети теорії «продадуть за безцінь» виявилися дуже далекі від реальності. Незважаючи на те, що отримання інформації про ціни купівлі-продажу затруднене невисоким рівнем їхнього декларування, можна говорити про те, що в більшості випадків рівень ціни на землю на 10-15% перевищує рівень нормативної грошової оцінки ділянки.
При цьому привабливі ділянки можуть реалізовуватися з премією понад 100% та надоперативно. Знову ж таки, це абсолютно адекватна ситуація для будь-якого активу на будь-якому ринку.
Довоєнний прогноз зростання цін землі сільгосппризначення становив 7-10% на рік. Війна обнулила будь-яке прогнозування, і припущення про динаміку вартості землі треба робити із застереженням «після завершення активної фази війни».
Коли це станеться ми говорити поки що не можемо, але абсолютно очевидно, що в післявоєнній Україні – Україні з чіткими європейськими перспективами, сильною міжнародною підтримкою та героїчною репутацією у світі, зростання цін на землю, як і будь-які інші активи, нікого не розчарує.