Дмитрий Бабак: пять выводов через год после отмены моратория на продажу земли
Война искажает возможность объективной оценки этого периода, поскольку российская агрессия приостановила и исказила бизнес-процессы – как фактически из-за растерянности покупателей и продавцов, так и юридически, из-за наложенного моратория на отчуждение имущества во время военного положения.
С учетом времени на организационные моменты, подключение нотариусов и отработку процедур де-факто рынок земли в первый год после запуска полноценно работал не более 6 месяцев.
Но даже этот объективно небольшой для любой индустрии термин позволяет сделать предварительные выводы и определить формирующиеся тренды.
1. Отсутствие революции
Текущий результат работы на рынке земли сельскохозяйственного назначения оказался промежуточным между полярными пессимистическими и оптимистическими прогнозами.
С одной стороны рынок стартовал очень плавно, без социальных взрывов и волнений, с понятными процедурами. Популисты, пугавшие общество массовыми «драками за границу», остались явно разочарованы.
С другой стороны, об инвестиционном буме и взрывном интересе к новому активу со стороны бизнеса даже без поправки на войну говорить тоже не приходится.
Реальность, как часто и бывает, оказалась максимально прозаической. Да и вообще следует признать, что принципы работы и поведение участников на рынке земли сельскохозяйственного назначения мало чем отличались от любого другого актива, существующего в парадигме «спрос-цена-предложение».
Также следует отметить качественную работу Государственного земельного кадастра и реестров Минюста, адекватно поддерживавших работу рынка на этапе его становления и отработки процедур.
2. Активность в масштабе статистической погрешности с тенденцией к росту
Согласно официальной статистике, к концу июня 2022 года в рамках рынка земли было зарегистрировано 105 173 соглашения на 252 241 га. Это около 1% всей площади сельхозземли в Украине.
По мере отработки практики этот показатель стабильно набирал обороты: если осенью в среднем регистрировалось около 600 сделок в день, то уже в декабре их количество превысило 1000 и несколько раз ежедневная площадь земли в обороте превышала 2500 га.
С 24 февраля рынок замер, а начиная с середины мая мы наблюдаем постепенное его восстановление, несмотря на дополнительные требования и формальности, налагаемые военным положением на участников соглашения. Интерес к этому активу возвращается, хотя военные действия продолжаются, а риск повреждения инфраструктуры из-за обстрелов сохраняется даже в относительно спокойных регионах. В июне среднее количество сделок уже превысило сотню в день.
Если не произойдет радикальная эскалация на фронте, то рынок земли будет набирать все большие обороты. Более того, его существенно активизируют перспективы реализации международных программ восстановления Украины, а также эхо глобального продовольственного кризиса.
3. Фрагментарность участков
Что можно отнести к специфическим особенностям земельного рынка, то это территориальная удаленность активов, обусловленная прежде всего невысоким уровнем предложения.
Инвесторы, желающие сформировать предельный банк в 100 гектаров, скорее всего, будут вынуждены делать это на территории 4-5 областей.
Средний размер земельного участка в договоре купли продаж составляет 2,4 га. С большим отрывом по площади реализованных земель лидирует Харьковская область (37,1 тыс. га), также в топ-3 Днепропетровщина (21,8 тыс. га) и Херсонская (21,0 тыс. га) области. Это обусловлено большим размером среднего лота в этих регионах. Этот же фактор только со знаком минус формирует и топ-3 условных аутсайдров: Ивано-Франковская (0,94 тыс. га), Закарпатская (1,3 тыс. га) и Черновицкая (1,7 тыс. га) – это области с наименьшим. масштабом земельных сделок из-за небольшого размера предлагаемых для реализации участков.
4. Создание новой бизнес-инфраструктуры
Буквально у нас на виду в стране возникла новая бизнес-инфраструктура по обслуживанию сделок купли-продажи земель сельхозназначения. Занять эту нишу оказалось много желающих – впоследствии их количество неизбежно откорректируется до оптимального.
Есть случаи, когда такими земельными посредниками становятся – и небезуспешно – даже агрохолдинги. У сверхбольших аграрных формирований есть экспертиза, сформированный земельный банк и гарантированный арендатор в собственном лице. Для людей, ищущих тихую гавань, где «припарковать» деньги и желающих получать пассивный доход от аренды (а именно они составляют большинство покупателей), холдинги могут предоставить достойный сервис.
Исходя из текущих ставок аренды, предельный земельный банк в 100 га может приносить владельцу около 400 тыс. грн. дохода в год.
5. Здоровые цены
Апологеты теории «продадут за бесценок» оказались очень далеки от реальности. Несмотря на то что получение информации о ценах купли-продажи затруднено невысоким уровнем их декларирования, можно говорить о том, что в большинстве случаев уровень цены на землю на 10-15% превышает уровень нормативной денежной оценки участка.
При этом привлекательные участки могут реализовываться с премией более 100% и сверхоперативно. Опять же это абсолютно адекватная ситуация для любого актива на любом рынке.
Довоенный прогноз роста цен на земли сельхозназначения составил 7-10% в год. Война обнулила любое прогнозирование, и предположение о динамике стоимости земли следует делать с оговоркой «по завершении активной фазы войны».
Когда это произойдет мы говорить пока не можем, но совершенно очевидно, что в послевоенной Украине – Украине с четкими европейскими перспективами, сильной международной поддержкой и героической репутацией в мире, рост цен на землю, как и любые другие активы, никого не разочарует .