Рынок земли в Украине претерпел наибольшие изменения за всю историю независимости: что нужно знать

Ринок землі в Україні з 1 липня 2021 року відкрив можливості для власників земельних паїв їх продавати, а фізичним особам (в тому числі й фермерам) – купувати. Через два роки до кола покупців приєднаються юридичні особи. В обіг ввели близько 27 млн га земель сільськогосподарського призначення. Разом із законом № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» прийняли й інші важливі земельні закони, як от № 1423-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» (далі закон № 552 та закон № 1423).

Тож земельне законодавство України за 30 років незалежності зазнало, мабуть, найбільше змін. Пропоную детальніше розібратися у підводних нормах цих і дотичних до них законів та документів.

Право постійного користування, довічного успадкування сільськогосподарськими землями та передача земель громадам

Так, Перехідні положення Земельного кодексу України доповнено пунктами 6-1 та 24 такого змісту

6-1. Громадяни України, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів. У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу. Вимоги частини сьомої статті 130 цього Кодексу не поширюються на земельні ділянки, які придбаваються відповідно до цього пункту;

Право викупу також належить громадянам України – спадкоємцям громадян, яким належало право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства (крім випадків, коли такі земельні ділянки були передані у власність чи користування фізичним або юридичним особам). Якщо таких спадкоємців декілька, земельна ділянка придбавається ними у спільну часткову власність, де частки кожного із спадкоємців у праві власності є рівними.

Права постійного користування та довічного успадковуваного володіння земельними ділянками державної та комунальної власності зберігаються за суб’єктами відповідного права, які не здійснили викуп таких ділянок відповідно до абзацу першого цього пункту»;

З дня набрання чинності цим пунктом землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, крім земель:

• що використовуються органами державної влади, державними підприємствами, установами, організаціями на праві постійного користування (у тому числі земельних ділянок, що перебувають у постійному користуванні державних лісогосподарських підприємств, та земель водного фонду, що перебувають у постійному користуванні державних водогосподарських підприємств, установ, організацій, Національної академії наук України, національних галузевих академій наук);
• оборони;
• природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення в межах об’єктів і територій природно-заповідного фонду загальнодержавного значення, лісогосподарського призначення;
• зони відчуження та зони безумовного (обов’язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;
• під будівлями, спорудами, іншими об’єктами нерухомого майна державної власності;
• під об’єктами інженерної інфраструктури загальнодержавних та міжгосподарських меліоративних систем державної власності;
• визначених у наданих до набрання чинності цим пунктом дозволах на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, наданих органами виконавчої влади з метою передачі земельних ділянок у постійне користування державним установам природно-заповідного фонду, державним лісогосподарським та водогосподарським підприємствам, установам та організаціям, якщо рішення зазначених органів не прийняті.

Земельні ділянки, що вважаються комунальною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст відповідно до цього пункту і право державної власності на які зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, переходять у комунальну власність з моменту державної реєстрації права комунальної власності на такі земельні ділянки.

Інші земельні ділянки та землі, не сформовані у земельні ділянки, переходять у комунальну власність з дня набрання чинності цим пунктом.

Перехід земельних ділянок із державної власності у комунальну власність згідно з вимогами цього пункту не є підставою для припинення права оренди та інших речових прав, похідних від права власності, на такі земельні ділянки. Внесення змін до договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту із зазначенням нового органу, що здійснює розпорядження такою земельною ділянкою, не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору.

З дня набрання чинності цим пунктом до державної реєстрації права комунальної власності на земельні ділянки державної власності, що передаються у комунальну власність територіальних громад, органи виконавчої влади, що здійснювали розпорядження такими земельними ділянками, не мають права здійснювати розпорядження ними.

Надані до дня набрання чинності цим пунктом рішеннями Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органів виконавчої влади дозволи на розроблення документації із землеустрою щодо земельних ділянок державної власності, які відповідно до цього пункту переходять у комунальну власність, є чинними. Особи, які отримали такі дозволи, а також органи, що їх надали, зобов’язані повідомити про це протягом місяця відповідні сільські, селищні, міські ради з дня набрання чинності цим пунктом. Рішення про затвердження такої документації, що не була затверджена на день набрання чинності цим пунктом, приймають сільські, селищні, міські ради.

Рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органів виконавчої влади про викуп для суспільних потреб земельних ділянок приватної власності, прийняті до дня набрання чинності цим пунктом, є чинними, а заходи щодо відчуження таких земельних ділянок здійснюються органами, визначеними статтями 8 і 9 Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності».

Особи, які отримали дозволи на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, зазначені у підпункті «е» цього пункту, а також органи, що їх надали, зобов’язані повідомити про це протягом місяця відповідні сільські, селищні, міські ради з дня набрання чинності цим пунктом. До 1 січня 2023 року зазначені землі та земельні ділянки не можуть бути передані у власність та користування будь-яким іншим особам, крім тих, яким надано дозвіл на розроблення документації із землеустрою (крім передачі їх для розміщення об’єктів, передбачених статтею 15 Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності»). У разі якщо до 1 січня 2023 року такі земельні ділянки не передані у постійне користування державним установам природно-заповідного фонду, державним лісогосподарським та водогосподарським підприємствам, установам та організаціям, такі земельні ділянки переходять у комунальну власність територіальної громади села, селища, міста, на території якої вони розташовані.

До встановлення меж територій та об’єктів природно-заповідного фонду їх межі визначаються відповідно до проектів створення територій та об’єктів природно-заповідного фонду.

Отже, що означають всі виписані норми законів?

Тут є декілька висновків для громад:

• реєстрація права комунальної власності потрібна, в першу чергу, щодо земельних ділянок, право державної власності на які було зареєстроване раніше,
• щодо незареєстрованих земель, то вони в силу закону перейшли з 27 травня 2021 року у комунальну власність автоматично, і реєстрація як ділянок, так і прав на них може відбуватися поступово в міру необхідності;
• органам місцевого самоврядування не потрібно ухвалювати жодних рішень щодо прийняття таких земель у комунальну власність, адже це право виникло в силу закону, а не шляхом передачі з державної у комунальну власність відповідно до ст. 117 Земельного кодексу України;
• органи місцевого самоврядування мають затверджувати проєкти землеустрою та передавати у власність чи користування земельні ділянки, дозволи на розробку яких були надані відповідними органами виконавчої влади;
• якщо до 1 січня 2023 року такі земельні ділянки не передані у постійне користування державним установам природно-заповідного фонду, державним лісогосподарським та водогосподарським підприємствам, установам та організаціям, такі земельні ділянки переходять у комунальну власність територіальної громади села, селища, міста, на території якої вони розташовані;
• щодо інших земель діє принцип «всі землі за межами населених пунктів є комунальними, крім…», отже землі державної власності та права на них держави, на відміну від комунальних, мають бути зареєстровані;
• якщо у комунальну власність перейшли земельні ділянки, щодо яких укладено договори оренди, емфітевзису, суперфіцію, сервітуту, то переукладання таких договорів або внесення до них змін щодо заміни сторони договору законом не вимагається.

Також безумовно позитивним є скасування експертизи землевпорядної документації, так, законом № 1423 визнано таким, що втратив чинність, закон України «Про державну експертизу землевпорядної документації», та по всьому тексту ЗКУ та інших законів, якими регулюються земельні відносини, посилання на необхідність проведення державної експертизи землевпорядної документації вилучено.

Поряд з вищезазначеними нормами законів № 552 та № 1423 містять норми, застосування яких сприймається неоднозначно, оскільки мають ознаки порушення принципу верховенства права. Тому пропоную згадати визначення понять «право» та «закон», які містяться в підручниках з теорії держави і права, Конституції України, Цивільному кодексі України, відкритих джерелах, у тому числі і у Вільній енциклопедії (Вікіпедії).

Право — поняття юриспруденції, один з видів регуляторів суспільних відносин; система загальнообов’язкових, формально-визначених, що приймаються у встановленому порядку гарантованих державою правил поведінки, які регулюють суспільні відносини.

Зако́н (англ. law, англ. act, нім. Gesetz n) — нормативно-правовий акт вищої юридичної сили, що регулює найважливіші суспільні відносини шляхом встановлення загальнообов'язкових правил, прийнятий в особливому порядку (законодавчим органом влади) або безпосередньо народом. Закон встановлює загальнообов'язкові правила, які мають найвищу юридичну силу.

В Україні визнається і діє принцип верховенства права. Конституція України має найвищу юридичну силу. Закони та інші нормативно-правові акти ухвалюються на основі Конституції України і повинні відповідати їй (ст. 8 Конституції України).

Норма права (правова норма) – санкціоноване державою загальнообов'язкове правило поведінки, встановлене у нормативно-правовому акті, що поширюється на визначене у цьому нормативно-правовому акті коло осіб та призначене для тривалого і неодноразового застосування.

Земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Кожний громадянин має право користуватися природними об'єктами права власності народу відповідно до закону.

Власність зобов'язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству.

Держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб'єкти права власності рівні перед законом (ст. 13 Конституції).

Конституційні права і свободи гарантуються і не можуть бути скасовані.

При прийнятті нових законів або внесенні змін до чинних законів не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав і свобод (ст. 22 Конституції).

Оренда сільськогосподарської землі

Проаналізуємо деякі інші ухвалені норми Закону № 552 та Закону № 1423 в першу чергу на відповідність проголошеному державою принципу відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення, а саме захистити права власника.

У статті 93 Земельного кодексу, якою регулюється оренда землі, частину п’яту викладено в такій редакції:

5. Право користування (оренда, емфітевзис) земельною ділянкою сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу її користувачем без погодження із власником такої земельної ділянки, крім випадків, визначених законом. Відчуження, застава права користування земельною ділянкою здійснюється за письмовим договором між її користувачем та особою, на користь якої здійснюються відчуження або на користь якої передається у заставу право користування. Такий договір є підставою для державної реєстрації переходу права користування у порядку, передбаченому законодавством».

Як бачимо, норма прямо порушує право власника, оскільки без його згоди земельна ділянка може опинитися фактично в іншої особи, при цьому, можливо, будуть порушуватися умови договору оренди земельної ділянки, у тому числі і щодо обов’язку зі сплати орендної плати у випадку звернення стягнення на предмет застави. При цьому, відповідно до частини першої (абзац шостий) статті 130 ЗКУ в редакції Закону № 552, право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення може також набуватися банками лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності.

Щодо заставодержателя прав на земельні ділянки, то норми не містять однозначного визначення таким тільки банку, отже можуть бути різні схеми, зокрема, право оренди передається в заставу не банку, гроші орендарем не повертаються і, можливо, не сплачується за останній рік орендна плата, далі йде звернення стягнення, право оренди переходить до заставодержателя, який може вести сільськогосподарське виробництво або який продасть права вимоги третій особі, з якою, наприклад, власник землі не бажав би мати справу.

Так, згідно зі статтею 23 Закону України «Про заставу», при заставі майнових прав реалізація предмета застави провадиться шляхом уступки заставодавцем заставодержателю вимоги, що випливає із заставленого права, або в інший спосіб, не заборонений законом, у тому числі шляхом продажу права вимоги третій особі.

Заставодержатель набуває право вимагати в судовому порядку переводу на нього заставленого права в момент виникнення права звернення стягнення на предмет застави.

Отже, як бачимо, доволі сумнівний захист прав власника земельної ділянки.

Статтю 102-1 ЗКУ доповнено частинами третьою та четвертою такого змісту:

3. Земельна ділянка, що перебуває в оренді, не може бути передана її власником іншій особі на праві емфітевзису, суперфіцію.

4. Особа, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису, має право володіти та користуватися земельною ділянкою в повному обсязі відповідно до договору.

Особа, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису, може передавати її в оренду на строк, що не перевищує строк договору емфітевзису.

Договором емфітевзису може бути встановлено заборону про передачу емфітевтом такої земельної ділянки в оренду. Така заборона є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації у порядку, визначеному законом».

Схожа, але більш уточнена норма міститься і в змінах до Закону України «Про оренду землі», зокрема в новій статті 8-3.

Хочу звернути увагу, що поняття емфітевзису не є тотожним поняттю оренди земельної ділянки, це різні правові інститути, які цією нормою фактично ототожнені.

Крім того, вищезазначені норми змінюють принцип користування земельною ділянкою, а саме з «роби те, що передбачено договором» на «роби те, що не заборонене договором». При цьому напряму порушуються права власника земельної ділянки, оскільки під час укладання договору емфітевзису сторонами це не обумовлювалося та не погоджувалося.

Змінено зміст набувальної давності на земельні ділянки, тобто стаття 119 ЗКУ викладена в новій редакції.

Коротко: звужено право громадян, які добросовісно і відкрито користуються земельними ділянками протягом п’яти років але не мають документів, що засвідчують наявність у них прав на зазначену земельну ділянку, на оформлення права на таку ділянку.

В попередній редакції мова йшла про можливість оформлення такими особами права власності або права користування, що було зрозуміло, адже не завжди особа може безоплатно приватизувати таку ділянку, оскільки не є громадянином України, вже використала своє право на безоплатну приватизацію за таким цільовим призначенням, вид використання земельної ділянки не передбачений для безоплатної приватизації тощо.

4.Статтю 145 ЗКУ викладено в такій редакції:

Стаття 145. Припинення права власності на земельну ділянку особи, якщо земельна ділянка не може належати їй на праві власності та/або у зв’язку з порушенням обов’язку щодо її відчуження протягом установленого законом строку

1. Якщо до особи переходить право власності на земельну ділянку, яка за цим Кодексом не може набуватися нею у власність, ця ділянка підлягає відчуженню її власником протягом року з моменту переходу такого права.

2. У разі якщо відповідно до закону власник земельної ділянки зобов’язаний відчужити її протягом певного строку і земельна ділянка не була відчужена ним протягом такого строку, така ділянка підлягає конфіскації за рішенням суду.

3. У разі порушення вимог статті 130 цього Кодексу щодо граничної площі земель сільськогосподарського призначення, що можуть перебувати у власності однієї особи, земельні ділянки, площа яких перевищує зазначені граничні розміри, конфіскується за рішенням суду.

4. Позов про конфіскацію земельної ділянки подається до суду органом, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель. Конфіскована земельна ділянка за рішенням суду підлягає продажу на земельних торгах. Ціна проданої на земельних торгах земельної ділянки, за вирахуванням витрат, пов’язаних з її продажем, виплачується її колишньому власнику».

Одразу зауважу, що це прямо суперечить поняттю конфіскації, адже відповідно до статті 41 Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Примусове відчуження об'єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об'єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану.

Конфіскація майна може бути застосована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених законом.

Статтею 344 Цивільного кодексу України, яка врегульовує питання конфіскації, встановлено, що до особи може бути застосовано позбавлення права власності на майно за рішенням суду як санкція за вчинення правопорушення (конфіскація) у випадках, встановлених законом.

Конфісковане майно переходить у власність держави безоплатно.

Отже, конфіскацією майна «є безоплатне його вилучення на користь держави у власника за рішенням (вироком) суду як санкція за вчинене правопорушення. Конфіскація як вид покарання завжди є безоплатною. Особа, в якої конфісковано майно, не може вимагати отримання взамін якоїсь компенсації або передання їй іншого майна.

Тому не зрозуміло, яким чином можна буде застосовувати цю норму статті 145 ЗКУ, враховуючи, що вона прямо суперечить нормам Цивільного кодексу України і не може бути предметом регулювання ЗКУ.